房地合一稅計算機
作者: Henrick Yau計算機
賣掉105年1月1日以後取得的房地，要課房地合一稅。稅率由持有期間決定：2年以內 45%、超過2年未逾5年 35%、超過5年未逾10年 20%、超過10年 15%。
課稅所得＝成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 依土地稅法計算之土地漲價總數額。符合自住優惠者，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分課 10%。本試算依民國115年（西元2026年）施行中的條文。
交易資料
稅率與優惠（依所得稅法，可自行調整）
房地合一稅是按持有期間課的
賣掉民國105年1月1日以後取得的房地，交易所得要課房地合一稅。稅率不看你賺多少，看你持有多久：持有期間在2年以內課45%，超過2年未逾5年課35%，超過5年未逾10年課20%，超過10年課15%。這套稅率自110年7月1日施行，也就是一般說的房地合一稅2.0。
課稅所得的算法是：成交價額減取得成本，再減因取得、改良、移轉而支付的相關費用，最後減掉依土地稅法計算的土地漲價總數額。剩下的金額才乘上稅率。本試算依民國115年（西元2026年）施行中的規定。
計算的順序
- 成交價額：實際成交金額。
- 減取得成本：買進價金與相關必要支出；繼承或受贈取得者，按繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值並按物價指數調整。
- 減相關費用：仲介費、代書費、廣告費、清潔費、搬運費等。無法提出證明者，按成交價額推計3%，但最高以30萬元為限。
- 減土地漲價總數額：也就是土地增值稅的稅基。2.0之後，自行申報高於公告土地現值的移轉現值不得減除。
- 得到課稅所得：為負數時以0計，虧損可在以後3年度自房地交易所得中扣除。
- 乘上適用稅率，並於完成所有權移轉登記日之次日起30日內申報。
自住優惠不是「整筆課10%」
這是本地最常被講錯的一件事。符合自住條件者，課稅所得在400萬元以內免稅，只有超過400萬元的部分才按10%課徵——不是整筆課10%，也不是超過就全部回到一般稅率。三個條件必須同時成立：個人或其配偶、未成年子女已辦竣戶籍登記，且持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用；本人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過這項優惠。
另一個常見誤解是「非自願因素只保護持有2年以內的人」。實際上因調職、非自願離職等財政部公告的非自願性因素而交易，持有期間在5年以下者適用20%；以自有土地與營利事業合建房屋並於取得土地起5年內完成銷售，以及參與都市更新及危老重建後第一次移轉且持有5年內者，同樣適用20%。繼承不在這張清單上。
你的稅單為什麼會不一樣
土地漲價總數額要另外依土地稅法計算，本試算是請你把土地增值稅單上的金額填進來，不是替你算。重購退稅、自住優惠只能適用一次的限制，以及預售屋與符合條件的股份交易視為房地交易的規定，也都沒有納入。營利事業與非中華民國境內居住者的稅率與個人不同。正確稅額請以財政部各地區國稅局的核定為準。
常見問題
持有期間怎麼算才算「超過5年」？ 從取得之日算到交易之日。剛好滿5年仍屬「超過2年未逾5年」，適用35%；要超過5年才會掉到20%。剛好滿10年也還是20%。
沒有留仲介費和裝修費的單據怎麼辦？ 可以按成交價額推計3%作為相關費用，但最高只認30萬元。房價越高，這個上限咬得越緊，所以單據還是留著划算。
賠錢賣還要報嗎？ 要。課稅所得為負數時應納稅額是0，但仍應於完成所有權移轉登記日之次日起30日內申報；申報後的虧損才能在以後3年度扣除。
自住優惠可以用幾次？ 交易前6年內只能用一次。也就是說，用過之後要再隔6年，下一次交易才有機會再適用。