房貸試算計算機

房貸月付金是怎麼算出來的

最常見的還款方式是本息平均攤還：每個月繳一樣多，其中一部分是利息、一部分是本金，隨著本金愈還愈少，同一筆月付金裡的利息比重逐月下降。公式是月付金等於貸款本金乘月利率，再除以1減去（1加月利率）的負期數次方；月利率就是年利率除以12。另一種是本金平均攤還，每月攤還的本金固定，利息隨餘額遞減，所以第一期最重、最後一期最輕，總利息比本息平均攤還少。

利率不是政府公告的數字，而是各家銀行按個案訂定的，所以本試算把它做成輸入欄位。你能問到的利率，取決於信用、收入、擔保品與是不是第一戶。

試算的順序

1. 算貸款金額：房屋總價乘貸款成數，剩下的就是自備款。
2. 換算月利率與期數：年利率除以12得月利率，貸款年限乘12得總期數。
3. 扣掉寬限期：寬限期內每月只繳利息，等於貸款本金乘月利率，本金一元未還。
4. 算攤還期月付金：以扣掉寬限期後的剩餘期數套公式。寬限期愈長，攤還期就愈短，月付金反而更重。
5. 加總利息：寬限期繳出去的利息，加上攤還期的利息，就是這筆房貸的總成本。
6. 檢查成數上限：受中央銀行不動產貸款規定影響的案件，成數與寬限期都可能被壓縮。

寬限期不是優惠，是把利息往後推

寬限期最容易被誤解成「前幾年比較輕鬆」。實際上寬限期內繳的全部是利息，本金一毛沒少，等寬限期結束，同一筆本金要在更短的年限內攤完，月付金會明顯跳高，而且整筆貸款的總利息一定比沒有寬限期時多。寬限期真正合理的用途是短期現金流調度，不是降低總成本。

貸款成數也常被高估。依中央銀行的不動產抵押貸款規定，自然人第2戶購屋貸款成數上限為60%，第3戶以上為30%，高價住宅為30%，公司法人購置住宅為30%；購地貸款為50%，餘屋貸款為30%，工業區閒置土地為40%。上述受限的購屋貸款都不得有寬限期。高價住宅的認定門檻是臺北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元。名下無房屋也無房貸的首購族不在這些限制之內。

你在銀行拿到的數字為什麼不一樣

本試算不含火險與地震險、代書費、設定規費、開辦費、提前清償違約金，也不計入政府優惠貸款的補貼利息。青年安心成家購屋優惠貸款自民國115年8月1日起改為3.0版，受理至118年7月31日止，一般家庭額度上限1000萬元、新婚家庭1200萬元、育有未成年子女家庭1500萬元，最高貸款成數80%、年限最長40年、寬限期5年，且不受第1戶與第2戶成數限制。實際利率、成數與寬限期由承貸銀行依個案核定，請以銀行核貸條件與中央銀行公告為準。

常見問題

本息平均攤還和本金平均攤還，哪一種比較划算？ 本金平均攤還的總利息比較少，因為本金一開始就開始還。代價是前幾期的月付金明顯較高，需要現金流撐得住。

寬限期可以申請幾年？ 一般房貸多為3至5年，但受央行規定限制的購屋貸款不得有寬限期。青安3.0的寬限期是5年。

貸款成數看的是成交價還是鑑價？ 是銀行的鑑價金額，不是你成交的價格。兩者不一致時以鑑價為準，這也是實務上自備款常常比預期多的原因。

先買後賣換屋，會被當成第2戶嗎？ 央行訂有換屋協處機制：切結於18個月內完成舊屋產權移轉的實質換屋自住者，可免受成數上限與寬限期的限制。